• 服务

    云法律
  • 法律知识
  • 维权部门
  • 法律案例
  • 律师律所
  • 社区
  • 首页>其他案例>房价上涨卖主毁约

    房价上涨卖主毁约

    来源:云bwinapp下载站时间:2011-4-27 11:20:13>跟律师谈谈<

     

     2004年6月,刘先生购买了岭南路的一套房屋。房产证尚未颁发。一年后,刘先生通过中介将房屋以73万元价格转让给梁女士母女,约定待可办理产证后,刘先生一周内配合办理过户及相关手续。几天后,梁女士母女依合同支付了房款等费用后,入住了该房。随着房价进一步攀升,刘先生想毁约。于2005年11月、12月,两次发函给中介公司,表示之前与梁女士母女签订的房屋转让合同违反了期房限转的规定,应予废止。看到刘先生有意反悔,迟迟不办产权证,梁女士母女遂向法院提起诉讼,要求刘先生办理产权交付手续。然而在案件审理中,刘先生又通知梁女士母女,表示为办理小产证所需,梁女士母女应将维修基金收据、预售合同、购房发票等材料提交刘先生,否则视为自动解除合同。此后,刘先生表示,由于梁女士母女不愿提供材料,致使合同无法进行,所以提出正式解除合同。在审理过程中,为保证梁女士母女的合法权益,通过法院释明,梁女士母女向法院提出房屋保全申请,法院迅速对系争房屋采取了保全措施,以避免梁女士母女因刘先生的不诚信行为遭受损失。

      法院判决:

      原告继续履行合同义务,办出房屋房地产权证,将该房地产权利转移给梁女士母女。

      点评:

      因刘先生转让给梁女士母女的房屋,目前开发商已取得房地产权证,所以转让行为不违反《城市房地产管理法》的相关规定。鉴于刘先生曾在签订房屋买卖合同后,明确表示终止合同。因此,法院判决刘先生应当继续履行合同义务,办出房屋房地产权证,将该房地产权利转移给梁女士母女。

    受诉法院经过慎重研究,认为:(1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件,其诉讼主体,一方应是房地产开发经营企业,即预售方;另一方则是符合购房条件的单位或个人,即预购方。原黄岩市(区、镇)有关部门不具备房地产开发经营的主体条件,所谓的“113号文件”和“协调会议”,擅自将本案已预售的商品房指定售给陈福增等部分厂长、经理,以及通知停止施工等,纯属凭借行政权力作出的行政行为,其违法性是显而易见的。按理,被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼;原告郑金兵等11人的合法权益因此也受到了直接损害,作为行政行为的利害关系人,也是有权提起行政诉讼的。但他们均未提起行政诉讼,这是他们对行使诉权的选择。原告郑金兵等11人最终向法院提起了民事诉讼,是因为他们与被告之间存在有民事法律关系,并可以通过民事诉讼排除行政干扰,这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼,当然不应将有关行政机关追加为被告。(2)基于同样的理由,陈福增等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预购预售合同关系,他们与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系,因而不具备民事诉讼第三人的主体资格,不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上,向市委写了《关于要求协调郑金兵等11人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示》,得到了市委的支持,排除了不当行政干预,使被迫停工的商品房得以恢复施工,从而妥善解决本案纠纷。

      三、关于本案的法律适用问题。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前,因房地产开发经营方面引起的纠纷,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的,合同的基本内容——即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是,合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等,合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定,潜在的隐患也容易引发纠纷。

      如何正确地适用法律,妥善处理这种新类型案件,受诉法院主要是掌握了二条:一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则,即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2)依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。例如,关于该商品房预售合同的效力,适用了民法通则第五十七条和第八十五条的规定认定;关于商品房交付时间,合同中没有约定,适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定,认为债权人(预购方)有权要求债务人(预售方)及时交付房屋,“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况,判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”,这一判决是正确的,合理合法的。

    我们是云bwinapp下载,如果您对 “房价上涨卖主毁约” 还有其它疑问,
    欢迎咨询我们全国免费咨询热线:0571-87425686
    或者您也可以直接网上预约网上预约立即咨询